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Muss man bei Auszug die Wohnung streichen? / UPDATE

Erstmal sorry für diesen Offtopic-Artikel aber ich brauche echt etwas Rat:

Ich ziehe dieser Tage um und verlasse damit eine Wohnung, in der ich seit 2001 wohne. Die letzte Renovierung fand vor ca. drei Jahren statt und die Wände sehen immer noch schick aus. Nun findet mein alter Vermieter diese Wände leider nicht ganz so schick und die Nachmieterin kann sich damit auch nicht so recht anfreunden. Das Problem: Die Wände sind GELB und sollen dem Willen des Vermieters nach wieder WEISS werden.

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Das erste Bild zeigt das GELB unter künstlichem Licht und das zweite unter schwachem Tageslicht.

Ein Blick in den Mietvertrag zeigt unter §3 den Punkt Schönheitsreparaturen, die unter Berufung der Allgemeinen Vertragsbestimmungen und der Hausordnung, aus dem Jahr 2001, ausgeführt werden müssen.

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In den Allgemeinen Vertragsbestimmungen stehen dann zusätzlich noch Fristen, in denen diese Schönheitsreparaturen durchgeführt werden müssen.

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Hier gab mir mein Vermieter aber Recht und akzeptierte, dass nach “neuster” Rechtsprechung dieser Punkt komplett hinfällig ist.

ABER

Daraufhin hielt er mir ein (wohl intern existierendes) Schreiben eines Rechtsanwaltes mit dem schönen Titel Schadenersatz bei Schönheitsreparaturen unter die Nase und sagte mir klipp und klar: Wenn ich die Wände nicht WEISS streiche, werde er auf sein Recht klagen, den Mietausfall für die Zeit der Malerarbeiten und die Malerarbeiten selber in Rechnung stellen bzw. mit meiner Kaution verrechnen.

Speziell geht es um das Urteil vom 13.01.2010 – VIII ZR 48/09 des Bundesgerichtshofs, in dem der Vermieter trotz unwirksamer Schönheitsreparaturklauseln dennoch vom Mieter Schadenersatz verlangen kann, wenn der Zustand der Wohnung bei Rückgabe eine Weitervermietung erheblich erschwert. Ich erinnere nochmal daran, dass ich ohne Probleme einen Nachmieter fand, auch wenn dieser mit den GELBEN Wänden nicht leben kann.

Nachfolgend ein kleiner Auszug aus dem Urteil:

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Was bitte entspricht denn dem gewöhnlichen Geschmack? Ich bin auf jedenfall etwas ratlos, was ich tun soll. Ich habe eigentlich nicht die Zeit, die Wände WEISS zu streichen.

Lohnt sich hier der Weg zum Anwalt? Hat jemand ähnliche Erfahrungen gemacht? Oder hat sogar jemand richtig Ahnung von der Materie und kann mir weiterhelfen? Ich bin für jeden Rat dankbar.

[UPDATE]
Die Nachmieterin war gerade bei mir und ist mit dem Vorschlag von zwei Eimern weißer Farbe mit ner Kiste Bier einverstanden. #yeah

Danke für Eure Kommentare.

LINKS
http://www.fair-news.de/
http://juris.bundesgerichtshof.de/

Autor: Björn

Ich bin Björn und quasi der COO von aptgetupdateDE. Ich kümmere mich um die PR und allerlei Kontaktaufnahmen zu Firmen und Softwareentwicklern. Erreichbar bin ich bei Twitter, App.net und natürlich per E-Mail.

45 Kommentare

  1. Beauftrage einen Malermeister. Ist vermutlich billiger als der Anwalt ;)

    • Es geht mir hier einfach ums Prinzip und nicht um die Kohle fürs Malern.

      Es kann ja nicht sein, dass ständig von ungültigen Schönheitsreparaturklauseln die Rede ist, die dann auf einmal doch durch aktuelle BGH-Urteile gekippt werden.

      Deutsches Recht = Schweres Recht…

      • Da du in deinem Beitrag nur von Zeitmangel gesprochen hast, habe ich angenommen, dass das Prinzip hier keine Rolle spricht ;)

        Ich persönlich halte das so, dass mir das Prinzip im Prinzip egal ist, wenn die Kosten/Zeit nicht höher sind.

        • Richtig – aber mit “Kohle fürs Malern” meine ich in dem Fall auch eine Malerfirma bzw. Freunde, die mir da am WE recht schnell unter die Arme greifen müssten.

          Ich telefonier nämlich schon rum… ;)

  2. Frag 2 Anwälte und du hast 3 Meinungen.
    Bis du den Stress durch hast, geht viel Zeit ins Land. Ich würde einfach die Nachmieter fragen ob sie selber streichen wollen und ihnen dann die Kosten für die 2 Pötte Farbe erstatten.
    Wobei besondere Farbwahl wohl eher Pink oder Lavendel wäre als gelb. Aber Recht ist wie immer Auslegungssache. Immerhin ist der BGH die letzte Instanz.

  3. Als Laie würde ich sagen, dass alles außer weiß nicht dem gewöhnlichen Geschmack entspricht.

  4. gefährliches halbwissen. ich würde mich jedoch mit dem nachmieter einigen, ihm entsprechend kohle bieten und allem stress aus dem weg gehen.

    • Das wäre natürlich der einfachste Weg. Die Nachmieterin kommt eh morgen bei mir vorbei.

      Ich werde das Thema dann ansprechen. Mal schauen, was sie dazu meint.

      • So würd ichs auch machen. Ich find gelb eigentlich auch Recht gewöhnlich. Zumindest eher als dieses kackbraun…tschuldigung…Terracotta…aber damit hättest du sicher auch kein Problem beim Vermieter.

        Ich hab ne rote Wand. Ich freu mich auch schon wenn ich mal umziehe…

  5. Mh. Ich hab auch nur gefährliches Halbwissen, dachte aber das man Wohnungen in dem Zustand übergeben muss, wie man sie bekommen hat. War sie also weiss und frisch gestrichen, sollte man sie so auch wieder übergeben. War sie pink und in schlechtem Zustand, macht man nochmal ne ordentliche Auszugsparty.

    Aber wie gesagt, kann das auch nicht belegen. Aber wie war den die Wohnung als du eingezogen bist?

    • Sie war weiß und zwar frisch gestrichen aber ich glaube, dass man das daran nicht festmachen kann. Ich habe vom Mietrecht aber auch überhaupt keine Ahnung…

      Darum der Artikel.

      Gerade fand ich noch diesen Artikel zum Thema.

  6. Meerblickzimmer hat es auf den Punkt gebracht, auch wenn es hier wieder diverse Fallstricke gibt.

    Hast Du ein Übergabeprotokoll vom Einzug? Wenn ja, was steht da drin?

    Was war in Deinem Mietvertrag vereinbart? Wenn da “Renovierung bei Einzug” drinsteht, musst Du beim Auszug normalerweise (da war es wieder, das Problem mit den 3 Meinungen) nichts machen, weil dein Nachmieter ja auch die Renovierung bei Einzug im Vertrag stehen hat.

    Ich frag zur Sicherheit heute Abend meine Liebste, die kennt sich berufsbedingt im Immobilienrecht gut aus.

    • Das wäre nett :)

      Und ja, es gibt ein Übergabeprotokoll vom Einzug aber da steht nichts von Renovierungen bzw. Malerarbeiten beim Auszug.

      Darüber hinaus steht auch nichts dergleichen im Mietvertrag – dort gibt es nur die “ungültige” Schönheitsreparaturklausel.

  7. Wir hatten genau das gleiche Problem bei unserem letzen Umzug, allerdings ging es dort sogar um die Farbe rot. Da hat der Vermieter auch vorher groß mit Anwalt, Kautionseinbehaltung etc. gedroht. Wir haben das einfach ignoriert und darauf bestanden, dass das nicht unsere Pflicht sei.
    Im Endeffekt wollte der Nachmieter aber sowieso selbst streichen und hat dann sogar von unserem Vermieter die Farbe gezahlt bekommen.
    Ein Gerichtsverfahren kostet (wenn es sich beim Vermieter um eine Privatperson handelt) immer auf beiden Seiten viel Aufwand, daher glaube ich die meisten verzichten lieber darauf.

  8. Meine bescheidene Studentenmeinung:
    Ich fürchte, du kommst um streichen nicht rum.
    Schönheitsreperaturklauseln sind nur dann unwirksam, wenn sie den Mieter unangemessen belasten (vgl. §307 BGB). Ein bloßes Streichen der Wände nach einiger Zeit gilt als nicht unangemessen (ständige Rspr., vgl in dem Urteil Randnummer 11 m.w.N.) und somit dem Mieter zuzumuten.

    Unanhängig von der leider doch relativ eindeutigen Rechtslage schadet es u.U. dennoch nicht, einen Anwalt einzuschalten, da der Vermieter sicher auch nicht so schnell deswegen vor Gericht gehen wird. Ein Anwalt kann ein fundiertes Gegenschreiben verfassen und so den DRuck auf den Vermieter erhöhen was auch oft bereits ausreicht damit man sich gütlich einigen kann.

  9. Hast du keine Geschwister die sich ein bissel Kohle verdienen wollen.

    Hol 2 Eimer Farbe -> 1 Kiste Bier -> und lass die streichen… die haben noch spaß dran.

    Spar dir den Anwalt! Streich weiß und gut … sparst du dir langwierigen Streß mit, den Du in 6 Monaten eh verteufeln würdest

  10. Ich kann den Ärger zwar gut verstehen, würde aber auch sagen: Wenn die Wohnung beim Einzug frisch weiß gestrichen war dann sollte sie auch beim Auszug frisch weiß gestrichen werden. Das ist doch auch nur fair, oder nicht? Versetz dich mal in die Lage der Vermieters.

    Aber selbst wenn hier die Vertragsgegebenheiten nicht eindeutig sein sollten, hättest du in der Zeit, in der du diese ganzen “Wer-ist-im-Recht”-Recherchen angestellt hast und diesen Artikel hier verfasst hast, schon mindestens eine Wand streichen können und dir wahrscheinlich einiges an Ärger sparen können.

  11. Hallo,

    ich habe eine andere Erfahrung gemacht, die dir evtl. viel Zeit sparen kann.
    Meine Studentenwohnung (2 Bewohner) wurde nach knapp drei Jahren im Jahr 2004 von mir gekündigt.

    In dem Vertrag stand zu einem die regelmäßigen Schönheitsreparatuen UND das Streichen beim Auszug.

    Beides in einem Vertrag ist ungültig und somit ist nach Aussage eines befreundeten Anwalts der ganze Vertrag nichtig.
    Ergo sind wir damals ausgezogen OHNE neu zu streichen.

    Grüße Thomas

  12. In der Regel ist es so das die Renovierungsklausel nicht zeitunabhängig formuliert sein darf, a la “Der Mieter muss in jedem Fall renovieren, egal ob er 5 oder ein halbes Jahr in der Wohnung residiert”. Dann ist die Klausel ungültig. Allgemein ist es aber wohl davon abhängig wie lange du in der Wohnung wohnst. Ich habs nicht mehr genau im Kopf, daher zitiere ich hier mal:

    “Grundsätzlich soll der Mieter nicht mehr Schönheitsreparaturen durchführen oder bezahlen, als er selbst abgewohnt hat. Der Bundesgerichtshof hat bestimmte Renovierungsfristen “abgesegnet”. Mietvertragsklauseln, die bestimmen, dass der Mieter Küche, Bäder und Duschen alle drei Jahre, Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre und andere Nebenräume alle sieben Jahre renovieren muss, sind nur wirksam, wenn sie nicht als starre und feste Fristen formuliert sind.”

    An deiner Stelle würde ich mit der Nachmieterin sprechen, und ihr anbieten einen Teil, oder den Gesamtbetrag, der Farbe zu zahlen, dann sparst du dir wenigstens die Arbeit und den Stress mit dem Vermieter. Weil Stress wirst du beim Auszug auch ohne Streit genug haben.

    Mal davon abgesehen das ich nicht denke das du einen Rechtsstreit gewinnen würdest, denn die Farbe die da oben in den Bildern zu sehen ist, ist nich gewöhnlich, da sie definitiv nicht als dezent zu bezeichnen ist. Und “dezent” ist eines der Adjektive mit der ich eine “gewöhnliche Farbe” bezeichnen würde.

  13. Hab ihrgendwann diese woche noch was zu dem thema im ard buffet gehört (schau das manchmal auf der arbeit da kollegen alle älter sind) da gings ums thema mietrecht und die hatten nen anwalt für mietrecht da, der extra meinte es muss nicht weiß gestrichen werden, nur zb schwarz/grau wäre grenzwärtig

  14. Wahrscheinlich hat das mit “Schönheitsreparatur” überhaupt nichts zu tun. Wenn ich aus einer weiß gestrichenen Wohnung ausziehe, wo die Wände noch völlig in Ordnung sind, muß ich beim Auszug nicht neu streichen. Wenn ich an der Wohnung jedoch Dinge verändere (Einbauschränke, abgehängte Decke, andere Farbgestaltung) muß ich das wohl wieder (wenn nicht anders abgesprochen) in den Ausgangszustand versetzen.
    Natürlich kann ich vor dem Kadi ausfechten, was eine Farbe nach gewöhnlichem Geschmack ist oder wie das Wort “besenrein” zu verstehen ist. Ich kann mir aber auch nen Pinsel nehmen und da mal mit weiß drüberrutschen.

  15. Ha, ich bin zwar vom Fach, aber des war auch für mich neu. Schadensersatz wegen unwirksamer Klausel? Mmmh, vom Gefühl würd ich sagen, nein, jedenfalls nicht allein wegen der Unwirksamkeit!

    Gemäß BGB (hab grad die §§ nicht im Kopf) obliegt dem Vermieter die Instandhaltung und -setzung der Mietsache während der Mietzeit. Die Schönheitsreparaturen fallen darunter ebenfalls. Diese (und Kleinreparaturen) können aber auf den Mieter abgewälzt werden.

    Die Klausel ist in diesem Fall unwirksam, weil starre Frist. Wie soll hieraus jetzt ein Schadensersatz abgeleitet werden, wenn die Vereinbarung im Mietvertrag aufgrund ihrer Unwirksamkeit hinfällig ist?? Schlimmer noch, durch die unwirksame Klausel fällt die Pflicht ja wieder auf den Vermieter zurück.

    Einzige Möglicheit, die mir einfällt, um Schadensersatz geltend zu machen, ist wenn der Mieter die Mietsache über den normalen Gebrauch hinweg abgewohnt hat.

    WEISS KANN ÜBRIGENS NICHT VERLANGT WERDEN!! Pastellfarben sind mittlerweile auch erlaubt. (“neutrale, helle, deckende Farben und Tapeten”)

    Ob das Gelb neutral und hell ist, kann ich nicht beurteilen. Insofern würd ich fast vorschlagen, entweder tatsächlich heller streichen oder einen Rechtsanwalt fragen.

  16. Einfache Frage.

    Würdest Du einziehen wollen, wenn nicht vorgerichtet ist?

    Wie hast Du die Wohnung übernommen?

  17. Wie hoch war die Kaution damals? Was ist, wenn der Vermieter sich ebenso stur stellt und sagt, nö. Rück ich nicht raus. Klagst du dann? Ich denke es ist ok und angemessen, wenn man eine frisch gemalerte Wohnung bekommst, sie auch so wieder zu hinterlassen, sofern sie eben abgewohnt ist (sieht man aber oft erst wenn die Bilder von der Wand und Schränke abgebaut sind).

  18. Von der Schönheitsreparaturklausel unabhängig ist die Pflicht, Schäden zu beheben. Als Schäden werden auch “ungewöhnliche” Fabgestaltungen betrachtet. Klares Beispiel: nicht jeder will ne Fototapete akzeptieren. Dazu gehören aber auch Wände, die in Voll/Knallfarbe gestrichen sind. Blutrot usw ist also nicht akzeptabel.
    Pastelfarben [zartrosa, hellblau zum Beispiel in Kinderzimmern, Wischtechnik/Terracotta usw. ] werden mittlerweile akzeptiert. Ein Hellgelb würde ich durchgehen lassen. Das linke Gelb auf Deinen Fotos ist mir etwas zu stark, daher würde ich Dir raten, zu streichen.

    [Bei Bedarf pm, emailadresse ist ja hinterlegt]

  19. Moin moin,

    kenne das Thema von beiden Seiten und sehe es auch — paar aller §-Reiterei — recht pragmatisch. Weiss erhalten, also ziehe ich idealerweise auch wieder weiss aus. Fuer Vermieter ist es idR die einzig sinnvolle Farbe, um eine Wohnung zu vermieten.

    Alles andere ist Frage von Absprachen (mit Vermieter oder Nachmieter). Klar gibt es eine Menge Rechtsstreitigkeiten dazu, aber wenn man sich auf der Schiene bewegt, kommt schnell eins zum anderen.

    Manchmal geht es auch ohne… denke dies ist hier der Fall. Die Diskussion ist dennoch interessant. Aber der Aufwand dafuer steht wohl kaum im Verhaeltniss ;-)

    Ahoi
    Mathias

  20. Würde die Wohnung weiss streichen, auch wenn #29 interessant klingt, bin mir dessen aber nicht sicher. Entweder selber oder jemanden für kleine Kogle. Im Anschluss könnte es einem allerdings einfallen seinerseits gegen den Vermieter zu klagen und die Stunden gemäss des Lohnes eines professionellen Anstreichers in Rechnung zu stellen. Wenn’s klappt halbe-halbe machen mit dem der am Ende gestrichen hatte.

  21. Die Farben sind auf den Fotos schwer zu beurteilen, sehen für mich aber grundsätzlich nach etwas mehr als nur pastell aus. Wie andere aber schon gesagt haben, ist das Auslegungssache.

    Ich würde die Wände streichen, es sei denn du hast in deinem Mietvertrag eine Klausel, die aussagt, dass du bei kleineren Arbeiten eine Kostenbeteiligung zu erfüllen hast. In diesem Fall ist das Streichen nicht notwendig, auch wenn die Wände blutrot mit rosa Kreisen sind.

    Du kannst aber auch zum Beispiel beim Bremer Mieterschutzbund weitere Informationen einholen (und dort auch auf die Urteile weiterklicken). Die Recherche kostet aber wahrscheinlich mehr Zeit, als schnell mal die Wände zu streichen. Du musst es ja nicht allzu genau machen.

  22. Wir sind bei einer frisch renovierten Wohnung auch ohne streichen ausgezogen, da der Mietvertrag eine ungültige Klausel hatte. Die Verwalterin wollte mir zwar was anderes erzählen, aber das konnte ich leicht abblocken als ich Sie auf das BGH-Urteil hingewiesen habe. Wir hatten aber alle Wände weiß. Bis auf das Kinderzimmer das in einem ähnlichen Gelbton gerade mal 3 Monate vor Auszug gestrichen wurde und der Nachmieter so übernehmen wollte.
    Ich hätte aber auch dieses Zimmer nicht überstrichen.
    Soweit ich das noch im Kopf habe ist Streichen keine Schönheitsreperatur. Und deine Klausel im Vertrag ungültig.

  23. Wir hatten das Problem auch, aber wir hatten damals auch Türkis als Farbe, die habe wir in einem Tag schnell überstrichen und gut ist. Dann hatten wir auch noch ein Zimmer in Hell Gelb und die Vermieterin sagte das wir es lassen können, da es eine neutrale Farbe ist.

  24. Du müsstest nicht streichen wenn die Wände nach wie vor weiß und ohne größere Verschmutzungen wären, also immer noch weiß.
    So musst Du halt streichen.
    Selbst wenn der Nachmieter einverstanden ist mit der Farbe. Wer garantiert dem Vermieter dass der neue Nachmieter nicht vom Mietvertrag aus irgendwelchen Gründen (Härtefall, etc,) zurücktritt, evtl. sogar bevor der Vertrag zustande kommt und der dann folgende Mieter die Farbe nicht mag?
    In diesem Fall müsste der Vermieter die Kosten des Streichens tragen.
    Fazit: bekommst Du die Wohnung weiß, musst Du sie halt nochmal weiß streichen oder streichen lassen..

  25. Überstreichen ist wahrscheinlich die billigste Lösung. Es sei denn, Du bist Mitglied in einem Mieterschtuzverein, dann wäre der Anwaltsbesuch sicher das einfachste. Nur glaube ich, wird Dir hier kein Anwalt oder rechtlich Bewanderte eine Lösung für Dein Problem geben, weil er ja auch Geld verdienen will (so wie Du ja wahrscheinlich auch nicht für umme Deine Dienstleistungen anbieten wirst) – aber das ist ja eigentlich auch schon wieder off topic ;-)

  26. Also normalerweise muss im MIetvertrag drin stehen dass beim auszug das so abzugeben ist wie du es zum einzug vorgefunden hast..also weiß…
    die schönheitsreperaturen sind das allgemeine was man abundan machen muss damit ein ordentliches leben im haus gewahrt ist meinte mein letzter hausmeister/verwalter…das soll wohl vorbeugen, dass man am ende ungeziefer oder so in der wohnung/haus hat. unserem vermieter waren die schönheitsreperaturen aber egal wann genau das gemacht wird…aber der andere punkt sagte halt deutlich dass man weiß streichen muss wenn man raus will…aber schön für dich, dass es so geklappt hat bei dir ^

  27. Na das ist ja klasse, dass sich das so einfach regeln ließ. Die Fachfrau meinte übrigens auch, dass es darauf ankommt was im Vertrag steht und wie die Wohnung vorher aussah. Also auch nix konkretes ;-)

  28. Hallo,

    ich hatte mal ein ähnliches Problem, bin in den Mieterverein eingetreten und die haben mir geholfen.

    Gruß
    Stephan

  29. Die Sache ist eigentlich ganz klar und es benötigt weder Anwälte noch irgendwelche Klauseln, sondern nur gesunden Menschenverstand, der leider in der breiten Masse jedes Jahr mehr zu verschwinden scheint.
    Du verlässt die Wohnung so, wie du sie vorgefunden hast. Punkt.
    War die Wohnung weiss, kannst du sie streichen wie immer es dir beliebt, aber wenn du ausziehst, muss sie eben wieder “weiss” sein. Ich weiss gar nicht, was es hier lange zu diskutieren gibt. Das war schon immer so und auch wenn manche hier gerne immer wieder das Rad neu erfinden wollen, es ist immer noch so und der “gesunde Menschenverstand” müsste dir auch von ganz alleine diese Antwort geben:)
    Für andere Sachen bist du ja bestimmt auch schon gross:)
    Schönes (verfrühtes) Wochenende!
    Achim

  30. Gesunder Menschenverstand ist, dass der Vermieter für die Abnutzung der Mietsache zuständig ist – das nennt man Mietvertrag. Oder machst Du vor der Rückgabe eines Mietwagens einen Ölwechsel?